Wohnungseigentum: Freiheit beim Umbau im Sondereigentum

„Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Mitglied einer Gemeinschaft – mit allen Konsequenzen. Aber das Sondereigentum steht einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und freien Gestaltung zur Verfügung“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Verändert ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, müssen die übrigen Eigentümer dies grundsätzlich dulden. „Etwas anderes gilt nur, wenn die Umbauten in die Substanz des Hauses eingreifen, also beispielsweise bei Änderungen an tragenden Wänden oder an von außen sichtbaren Gebäudeteilen. Die anderen Wohnungseigentümer können nur ausnahmsweise gegen bauliche Maßnahmen im Sondereigentum vorgehen, zum Beispiel wenn der optische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert wird.
Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Veränderung durch einen Vorher-Nachher-Vergleich festgestellt werden. Wenn sich daraus tatsächlich eine erhebliche Veränderung gegenüber dem ursprünglichen Zustand ergibt, können sich die anderen Wohnungseigentümer gegen diesen Nachteil wehren. Dabei muss die optische Wirkung durch die Baumaßnahme das ganze Gebäude beeinflussen und nicht nur ein einzelnes Bauteil. Im konkreten Fall ging es um die veränderte Wiedererrichtung eines teilverglasten, hölzernen Dachvorbaus auf dem Dachgarten einer Penthouse-Wohnung. Der beklagte Eigentümer hatte den Vorbau mit einem Kostenaufwand von 21.000 Euro ohne Beschluss der Gemeinschaft aber in Abstimmung mit dem Verwalter wieder herstellen lassen. Zuvor war die ursprüngliche Konstruktion im Zuge einer Dachsanierung im Auftrag der Gemeinschaft abgerissen worden. Eine Miteigentümerin beklagte sich über die veränderte Ausführung und verlangte den Rückbau (BGH, 18.11.2016, V ZR 49/16).