Wohnraum gewerblich vermietet – kein Kündigungsschutz

„Die Mietgesetzgebung in Deutschland schützt Mieter im Vergleich zu anderen EU-Staaten relativ gut. Doch der enge Wohnungsmarkt veranlasst hin und wieder einige Menschen dazu, ihre Position durch besondere Konstruktionen stärken zu wollen – manchmal ohne die Rechnung mit dem Gesetz gemacht zu haben“, weiß Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

In einem Fall musste Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, ob überhaupt ein Mietverhältnis über Wohnraum vorlag. Der BGH machte seine Entscheidung von dem Zweck abhängig, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgte. Das Gericht stellte fest, dass für einen Mietvertrag, der die Weitervermietung an einen Dritten zu Wohnzwecken vorsieht, die Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse nicht anwendbar sind.

In diesem speziellen Fall hatte eine GmbH eine Wohnung angemietet und diese an den Geschäftsführer der GmbH weitervermietet. Nachdem der Vermieter den Vertrag gekündigt hatte, klagte er auf Herausgabe der Mieträume. Der Mieter berief sich jedoch auf die Mietschutzvorschriften des Wohnraummietvertrages.

Der BGH stellte fest: Selbst wenn der Mietvertrag eine Weitervermietung zu Wohnzwecken an den Geschäftsführer vorsehe, ändere dies nichts daran, dass der Mietvertrag mit der GmbH geschlossen worden sei. Die eigentliche Mieterin, die GmbH, wollte nicht in die Wohnung einziehen, sondern diese weitervermieten. Daher handelt es sich nicht um einen Wohnungsmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag über Geschäftsräume.
Der Geschäftsführer als natürliche Person ist gar nicht Mieter der Wohnung, sondern die GmbH als juristische Person. Auch die Tatsache, dass der Mietvertrag die Möglichkeit der Weitervermietung ausdrücklich vorsieht und Bezüge zum Wohnraummietrecht enthält, ändert daran nichts. Insbesondere ergibt sich daraus nicht die zwingende Anwendung der besonderen Schutzregeln des Wohnraummietrechts, entschied das Landgericht Mainz (LG Mainz, 06.06.2018, Az. 3 S 103/17).