Vermieter kann Eigenbedarf anmelden – auch bei Mischmietverhältnissen

Mietverhältnisse sind nicht immer eindeutig dem Wohnen oder der gewerblichen Nutzung zugeordnet. Wenn ein solches Mischmietverhältnis gekündigt werden soll, stellt sich die Frage, welche rechtlichen Regeln anzuwenden sind.

In einem aktuellen Fall ging es um ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen. Der Mieter betrieb in den Räumen ein Ladengeschäft und wohnte auch dort. Der Vermieter wollte die Wohnräume seiner Tochter zur Verfügung stellen.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 01.07.2015, VIII ZR 14/15) entschied: Die Kündigung eines Mischmietverhältnisses wegen Eigenbedarf, bei dem die Nutzung als Wohnraum überwiegt, ist auch dann wirksam, wenn sich der Eigenbedarf auf die Wohnräume bezieht und kein Bedarf an den gewerblich genutzten Räumen besteht. Das Mietrecht umfasst den besonderen Schutz des Wohnraumes – und nicht den Schutz der in das Mietverhältnis aufgenommenen gewerblichen Nutzung.

Schon früher hatte der BGH entschieden: Ein Mischmietverhältnis unterliegt insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Zweck überwiegt. Die Erwerbsgrundlage hat nicht zwangsläufig Vorrang vor der Wohnnutzung. Die jeweiligen Umstände des Einzelfalls sind zu berücksichtigen (BGH, 9.07.2014 – VIII ZR 376/13, LG Berlin, 30.11.2012 – 12 O 268/12, KG Berlin 12. 08.2013 – 8 U 3/13). Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg empfiehlt: „Die Risiken eines Mischmietverhältnisse lassen sich vermeiden, wenn zwei gesonderte Mietverträge abgeschlossen werden“.