Verjährte Nachforderung kann nicht aus der Mietsicherheit befriedigt werden

Der Vermieter verlangt vom Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses fast immer eine Sicherheitsleistung in Form einer Mietsicherheit bzw. Mietkaution. Wann die Kaution nach Ende der Mietzeit zurückgezahlt werden muss, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hält eine bis zu sechsmonatige Frist für angemessen, wenn noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind. Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter die Kaution bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom 18.01.2006).
In einem aktuellen Fall war die Nachzahlungsforderung des gewerblichen Mieters aus der Betriebskostenjahresabrechnung aber bereits verjährt. Das ist ärgerlich, denn der Auszug des Mieters ändert daran nichts. Der Vermieter darf darin keine glückliche Gelegenheit erkennen, doch noch an sein Geld zu kommen. Die Mietsicherheit zur Begleichung seiner alten Forderung darf er jedenfalls nicht heranziehen, sondern muss sie an den Mieter herausgeben.
Zwar können Sicherheiten – wie eine Kaution – grundsätzlich auch zur Begleichung bereits verjährter Forderungen genutzt werden. Die Betriebskostennachzahlung ist aber als sogenannte wiederkehrende Leistung eine Ausnahme, stellte der Bundesgerichtshof klar. Bisher galten Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht als wiederkehrende Zahlungen und konnten deshalb auch nicht zur Begründung eines Mietrückstandes zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) herangezogen werden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). „Ob sich die geänderte Auffassung des BGH zukünftig auch auf fristlose Kündigungen auswirken wird, bleibt abzuwarten“, ergänzt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.