Wohnungseigentum: Kurzzeitvermietung kann nicht verboten werden

„Die Kurzzeitvermietung macht immer wieder von sich reden, besonders im Zusammenhang mit Ferienvermietungsportalen wie Airbnb. Viele Städte haben inzwischen strenge Regeln eingeführt, die vor allem die Zweckentfremdung eindämmen sollen“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Doch wie sieht es innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften aus? Darf die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung verbieten?

Der Bundesgerichtshof musste klären (BGH, 12.04.2019, Az. V ZR 112/18), ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

Geklagt hatte die Eigentümerin einer Wohnung gegen die anderen Eigentümer. Laut Teilungserklärung ist allen Eigentümern die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen gestattet. Die Teilungserklärung enthält aber auch eine sogenannte Öffnungsklausel, die vorsieht, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Die Wohnungseigentümer bezogen sich auf diese Klausel und beschlossen, dass die Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste nicht mehr zulässig sein soll.

Das Gericht entschied: Wird die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Ein generelles Vermietungsverbot ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Das Gericht verwies aber auch darauf, dass andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Störungen, Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.