Wohneigentum: Zwei Wohnungen, zwei Stimmen?

„Wenn eine Eigentumswohnung zum Verkauf steht, ist das Interesse der Miteigentümer in der Gemeinschaft zumeist groß“, weiß Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dabei geht es gar nicht nur darum zu wissen, welcher Erlös erzielt wird, sondern oft ganz konkret um die Gelegenheit eines guten Geschäftes – schließlich sind Haus und Lage bekannt.“

Die Gründe für den Zukauf können vielfältig sein. Die zweite Wohnung kann als Altersvorsorge dienen und vermietet werden. Nebeneinander liegende Wohnungen zu kaufen, kann reizvoll sein, wenn der Platzbedarf gestiegen ist, zum Beispiel durch einen neuen Lebenspartner oder Familienzuwachs. Außerdem wird der Umzug gespart.

Doch wie wirkt sich der Kauf auf das Stimmrecht aus? Vereinigt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen zu einer, hat er nur noch eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Besitzt ein Wohnungseigentümer in derselben Eigentumsanlage zwei Wohnungen, kommt es darauf an, welches Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft maßgeblich ist.

Nach dem Prinzip des Kopfteils hat der Eigentümer von zwei Wohnungen nur eine Stimme, nach dem Prinzip des Objektstimmrechts hingegen zwei Stimmen. Der gesetzliche Normalfall ist das Prinzip des Kopfteils. In der Teilungserklärung kann das jedoch abweichend bestimmt werden.

Werden zwei Wohnungen vereinigt, hat der vereinigende Eigentümer aufgrund beider Prinzipien nur eine Stimme. Die Vereinigung von Wohnungseinheiten, die nach dem Objektprinzip eine Reduktion des Stimmrechts nach sich zieht, ist für die übrigen Eigentümer kein Nachteil, denn dadurch steigt ihre Stimmkraft. 

Im umgekehrten Fall, wenn ein einziges Wohnungseigentum unterteilt wird, sieht das Ergebnis anders aus: Bei Geltung des Objektstimmrechts wird das eine Stimmrecht nach Bruchteilen aufgeteilt und den neu entstandenen Einheiten entsprechend zugewiesen (AG Dortmund,  14.06.2019, 514 C 4/19).