Was muss der Immobilienverkäufer dem Käufer mitteilen?

„Die wirklich wichtigen Fragen kommen oft zum Schluss, wenn der Käufer sich eigentlich schon entschieden hat“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dann geht es oft gar nicht mehr darum, ob die wichtigsten Kaufkriterien wie Lage, Größe und Preis erfüllt sind, sondern manchmal um Kleinigkeiten.“ Ein unerfahrener Verkäufer möchte verständlicherweise die so signalisierte Unsicherheit des Käufers gerne ausräumen, um den Verkauf abzuschließen. Doch genau an dieser Stelle sei Vorsicht geboten, warnt Michael Fehr. „Die falsche Antwort kann das Geschäft sofort oder später gefährden und zu nachträglichen Forderungen führen.“

Wird ein Verkäufer beispielsweise gefragt, ob es im Haus aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet darzustellen, dass die vor mehr als 25 Jahren entstandenen Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden und seither nicht mehr auftraten.

In dem konkreten Fall vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 12.03.2018, I-9 U 38/17) waren durch ein für die Region ungewöhnlich starkes Erdbeben Risse in einer Zimmerinnenwand entstanden. Das Gericht gestand dem Verkäufer zu, dass das Erdbeben im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie ist. Der Verkäufer durfte davon ausgehen, dass der Mangel endgültig behoben ist. Hätte der Käufer jedoch gefragt, ob früher einmal Schäden existierten, hätte der Verkäufer die Risse erwähnen müssen.

Das Urteil trägt der Realität Rechnung, in der es normal ist, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht für vergangene, ihm nicht bekannte Schäden einstehen, die später wieder in Erscheinung treten. Diese Entscheidung ist in der Praxis leicht nachvollziehbar, besonders wenn es sich um alte Häuser mit mehreren Eigentümerwechseln handelt.