Vermietung: Modernisierung oder Reparatur – auf den Unterschied kommt es an

„Wenn der Vermieter dem Mieter Renovierungsarbeiten ankündigt, kommt es manchmal zu Missverständnissen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Ob der Mieter zahlen muss, hängt wesentlich davon ab, ob es sich um Modernisierungsmaßnahmen oder um Reparaturen handelt.“

Reparaturen muss der Vermieter nach § 535 BGB Abs.1 vornehmen, um die Mietsache in einem vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. Dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen. Modernisierungsmaßnahmen dienen dagegen der Verbesserung der Wohnung. Dazu gehören auch energetische Modernisierungen.

Voraussetzung für die Erhöhung der Miete wegen Modernisierung ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch § 555b, dass mit der Baumaßnahme Endenergie, nicht erneuerbare Primärenergie oder Wasser nachhaltig eingespart sowie das Klima nachhaltig geschützt wird. Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, sind ebenfalls Modernisierungsmaßnahmen. Die Kosten für Maßnahmen, die der Vermieter auf Grund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, sowie Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, sind ebenfalls umlagefähig.

Der Mieter ist zur Duldung solcher Maßnahmen verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Die Härtefallprüfung erfolgt erst mit dem späteren Mieterhöhungsverlangen, um Verzögerungen zu verhindern.

Will sich ein Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen, so ist der Einwand schriftlich und fristgerecht zu erheben. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist. Der Mieter hat bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung einer Modernisierungsmaßnahme folgt, ein außerordentliches Kündigungsrecht.