Notarvertrag: Nachträgliche Änderungen müssen beurkundet werden

„Kaufleute können Absprachen auch heute noch per Handschlag besiegeln. Aber bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dies sind unter anderem der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum.“

Wie steht es nun aber mit nachträglichen Änderungen dieser Verträge? Das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof, ließ bisher eine Ausnahmeregelung bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages zu. Änderungen am Grundstückskaufvertrag bedürfen ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung erfolgen – also nach der dinglichen Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel – aber vor der Eigentumsumschreibung. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass der Verkäufer seine Vertragsverpflichtungen durch seine Erklärung der Auflassung erfüllt hat und ein weiterer Schutz nicht erforderlich ist.

Das Oberlandesgericht Stuttgart sieht das jetzt anders. Im vorliegenden Fall (OLG Stuttgart, 26.09.2017, 10 U 140/16 ) stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, sagt das OLG Stuttgart. Nach dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Die Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig – auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.

Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof Bestand haben wird. Wer kein Risiko eingehen will, sollte vorsichtshalber alle Vertragsbedingungen beurkunden lassen.