Neubaugleiche Modernisierung umfasst mehr als übliche Modernisierung

„Die Investition in selbst genutzte oder vermietete Immobilien lohnt sich auf jeden Fall, denn sie steigert je nach Maßnahme die Nutzungsdauer, den Wert und die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes. Ob die Investitionen auch die Höhe der Mieteinnahmen beeinflussen, hängt von der Art der Verbesserungen und der Einordnung in das Raster des Mietspiegels ab“, gibt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, zu bedenken.

Für eine Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels ist unter anderem das Baujahr des Gebäudes maßgeblich, denn die ortsübliche Vergleichsmiete variiert je nach Baualtersklasse. Die Modernisierung verändert diese Einordnung nicht. Soll eine andere Einordnung erfolgen, sind nach dem Gesetz Änderungen mit einem wesentlichen Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse notwendig. Wenn lediglich zwei Wohnungen zusammengelegt und übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, reicht das nicht aus, um eine andere Einordnung in das Raster des Mietspiegels vorzunehmen.

In einem konkreten Fall wollte ein Vermieter eine Mieterhöhung einklagen. Er begründete die Mieterhöhung damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Das Landgericht Berlin (LG Berlin, 23.02.2018, 63 S 230/17) folgte dieser Argumentation nicht. Bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, die eine andere Rasterfeldeinordnung ermöglicht hätte. Die vom Vermieter vorgenommene Einordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel und die darauf basierende Mieterhöhung waren unwirksam.

Vermieter sollten vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, welche Baumaßnahmen sich auf die Einordnung in das Raster des Mietspiegels auswirken. Möglicherweise lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein Zustand herstellen, der eine Mieterhöhung rechtfertigt.