Immobilienpreise: Wieviele Jahresmieten kostet eine Eigentumswohnung

„Die steigenden Immobilienpreise führen immer wieder zu der Frage, ob der Markt überhitzen könnte. Die Berechnung des Verhältnisses von Kauf- zu Mietpreisniveau ermöglicht eine gute Einschätzung der Situation“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Eine aktuelle Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts HWWI hat ergeben, dass in 158 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise moderat ausfallen, in den Großstädten aber überdurchschnittlich hoch sind.

Das Institut nutzte für seine Berechnungen den sogenannten Vervielfältiger: Wie viele Jahresmieten kostet eine Eigentumswohnung? Angenommen wurden jeweils Durchschnittswerte von Kauf- und Mietpreisen des Jahres 2019.

Die Experten rechnen in den kommenden Monaten nicht mit großen Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander. Langfristig sei jedoch mit Anpassungen in wirtschaftlich besonders von der Corona-Krise betroffenen Regionen zu rechen. Brechen die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark ein, werde dies auch die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen.

Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto höher sind die Ertragschancen für den Käufer. Das gilt sowohl für Selbstnutzer wie auch für Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. Bundesweit reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt bis zu knapp 72 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem die begehrten Inseln Sylt und Amrum gehören. Bei einem Vervielfältiger von unter 22,5 sprechen die Experten von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten. „Bei einem Kaufpreis in diesem Bereich, ist Kaufen günstiger als Mieten, denn die niedrigen Zinsen ermöglichen eine monatliche Abzahlung der Hypothek, die unter der ortsüblichen Miete liegt“, sagt Michael Fehr. Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24.