Immobilienfinanzierung: Von Krise keine Spur

„Viele Branchen arbeiten derzeit im Krisenmodus – nicht so die Finanzierungsinstitute“, beobachtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Kreditnehmer nutzen weiterhin die sehr günstigen Finanzierungsbedingungen für den Immobilienerwerb. Baudarlehen erreichen eine neue Rekordhöhe, die durchschnittlichen Rückzahlungsraten sind auf einem Tiefststand angekommen.

Die durchschnittliche Darlehenssumme beträgt im Herbst 2020 rund 292.000 Euro. Die durchschnittliche Rate beträgt 379 Euro für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung. „Vor zehn Jahren ergab diese Modellrechnung noch eine Rate von knapp 700 Euro im Monat“, ergänzt Michael Fehr.

Die Banken sind zunehmend bereit, weniger Eigenkapital zu akzeptieren. Der Fremdfinanzierungsanteil lag vor zehn Jahren noch bei 76,87 Prozent, Mitte 2018 erreichte er die 80-Prozent-Marke. Seit Mitte vergangenen Jahres übersteigt der Wert 84 Prozent.

Mit einer durchschnittlichen Anfangstilgung von 2,8 Prozent reduzieren Immobilienkäufer ihr Darlehen von Beginn an. Bei dem in Deutschland klassischen Annuitätenmodell bleibt die monatliche Rate gleich. Weil mit der Zeit weniger Zinsen zu zahlen sind, entfällt ein größerer Anteil der Rate auf die Tilgung. Daher haben Kreditnehmer mit hohen Darlehenssummen und einer hohen Tilgung ihre Darlehen oft schneller zurückbezahlt als die mit geringerer Kreditsumme und einem niedrigen anfänglichen Tilgungssatz.

Neben einer hohen Tilgung raten Experten in Niedrigzinszeiten zu einer langen Zinsbindung. Seit gut viereinhalb Jahren beträgt sie durchschnittlich mehr als 13 Jahre.

Jetzt ist auch eine gute Zeit für Anschlusskredite, wenn das Hypothekendarlehen demnächst ausläuft oder weil das laufende Darlehen nach zehn Jahren gekündigt werden kann.