Eigentumswohnungen: Verwalter haften nicht für alles

„Jeder Grundstückseigentümer hat die Pflicht, Gefahren für Dritte, die von seinem Eigentum ausgehen, abzuwehren. Dazu gehören zum Beispiel die Sicherung des Daches und der Hausfassade sowie das sichere Betreten von Wegen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

In Wohnungseigentumsanlagen obliegt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist mit der Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma aber nicht von jeder Verantwortung entlastet. Sie muss den Verwalter überwachen und ihm Risiken melden. Überdies haftet der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der erwachsene Sohn einer Wohnungseigentümerin eine Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich jedoch in dem Sturz verwirklicht. Schließlich kannte der Sohn die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, schloss das Gericht die Verantwortung des Verwalters für diesen Unfall aus.