BGH-Urteil: Andere Nutzung, als in der Teilungserklärung vorgesehen, kann zulässig sein

„Ein Wohnungseigentümer, der gegen die Regelungen der Teilungserklärung verstößt, zieht schnell den Ärger der anderen Eigentümer auf sich, weil mit der Abweichung viele rechtliche Folgen verbunden sein können“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Die Teilungserklärung ist ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Begründung von Wohnungseigentum. Sie regelt die gegenständliche und räumliche Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung von Sondernutzungsrechten.

Wohnungseigentümer können nicht nur einen vermietenden Miteigentümer, sondern auch den Mieter verklagen, wenn die Nutzung einer Einheit nicht den Vorgaben der Teilungserklärung entspricht. Ob sie Erfolg haben, hängt von der Zweckbestimmung ab. Lärm durch Kinder muss weitgehend toleriert werden.

In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass Teile einer Wohnungseigentumsanlage anders genutzt werden, als ursprünglich vorgesehen. Das kann zulässig sein, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die vorgesehene.

In einem Streitfall betreibt der Mieter einer Einheit ein „Eltern-Kind-Zentrum“, in dem vormittags ein „Mini-Kindergarten“ seine Aktivitäten entfaltet und nachmittags verschiedene Betätigungen stattfinden. Nach der Teilungserklärung war aber nur ein „Laden mit Lager“ zulässig.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 13.12.2019, V ZR 203/18) entschied: Die tatsächliche Nutzung stört nicht mehr als ein Laden mit Lager. Öffentlich-rechtliche Immissionsschutzregelungen, nach denen Geräuscheinwirkungen von Kinderbetreuungseinrichtungen eher hingenommen werden müssen als Geräusche von anderen Quellen, sind zu berücksichtigen.