Berechnung der Vergleichsmiete auch für Experten nicht immer leicht

„Der Wohnungsengpass ist in vielen Städten allgegenwärtig. Die Diskussionen um angemessene Mieten werden immer hitziger – besonders in den Metropolen und Universitätsstädten“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Betroffene brauchen verlässliche Fakten, um ihre Interessen durchzusetzen, zum Beispiel die solide Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch sogar Experten tun sich manchmal schwer mit der Berechnung.

In Gebieten, in denen – wie in Heidelberg – die Mietpreisbremse gilt, knüpft die Neuvertragsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Diese kann entweder mit dem örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder mit dem Gutachten eines Sachverständigen festgestellt werden.

In zahlreichen Städten und Gemeinden können Mieter oder Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel zurückgreifen. Mit den dort genannten örtlichen Vergleichsmieten kann die Höhe einer Wohnungsmiete oder die Zulässigkeit einer Mieterhöhung begründet werden.

Sollte ein Streit vor Gericht landen, kommt einem qualifizierten Mietspiegel eine sogenannte Vermutungswirkung zu (§ 558d Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Der Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt und offiziell anerkannt sein. Er soll im Abstand von zwei Jahren überprüft und muss nach vier Jahren neu erstellt werden.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, sind Vermieter und Mieter auf Sachverständige angewiesen, es sei denn, sie können auf eigene Vergleichswohnungen zurückgreifen. Laut Haus & Grund Deutschland konnten bei einem Praxistest in Bremen, Kiel und Kassel gar keine Gutachten erstellt werden. In Berlin haben drei Experten ein Gutachten für dieselbe Wohnung erstellt. Dabei kam es zu Abweichungen von 26 Prozent. In Bonn gab es sogar Abweichungen von bis zu 27 Prozent bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.