Anlage: Was beim Kauf einer vermieteten Immobilie zu beachten ist

Der Käufer tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in die bestehenden Mietverhältnisse ein und setzt diese fort. Die Mietverträge und die von der Mietpartei gezahlten Kautionen sind daher von maßgeblicher Bedeutung.

Soll die Immobilie mietfrei übergeben werden, sollte im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Vor einer solchen Vereinbarung ist unbedingt sicherzustellen, ob die Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich überhaupt möglich ist.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten besondere Regeln. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrages ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Bis dahin können einige Wochen oder Monate vergehen. Erst danach kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Überdies können für die Kündigung Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

War eine Wohnung vermietet, bevor sie zu Wohnungseigentum umgewandelt würde, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Im Notarvertrag kann in solchen Fällen vereinbart werden, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

„Käufer*innen sollten sich beraten lassen und alle wichtigen Details sorgfältig abwägen“, empfiehlt Michael Fehr.