Aktuelles BGH-Urteil: Fristlose Kündigung kann mit ordentlicher Kündigung kombiniert werden

„Zahlungsrückstände bei der Miete sind weiterhin schwerwiegende Gründe, die eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen“, darauf macht Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg, aufmerksam. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17) ein weiteres Mal seine Haltung dazu deutlich gemacht.

In Berlin hatten Mieter die fristlose Kündigung erhalten, weil sie mit der Miete in Verzug geraten waren. In beiden Fällen zahlten sie daraufhin die ausstehenden Beträge. Die fristlose Kündigung war damit zwar vom Tisch, nicht aber die fristgerechte, die der Vermieter vorsorglich gleich mit ausgesprochen hatte.

Das höchste Gericht musste klären, ob die fristgerechte Kündigung wirksam ist und ob der Mieter ausziehen muss, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum im Rückstand ist. In beiden Fällen kann die Kündigung sowohl fristlos als auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Vermieter beide Kündigungsarten gleichzeitig ausspricht.

Das Gericht machte deutlich, dass auch die vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann. Nach dem Gesetz bezieht sich die Schonfristregelung bei Nachzahlung der ausstehenden Beträge nur auf die fristlose Kündigung, die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt weiterhin wirksam.