Neues BGH-Urteil: Umgang mit Mängeln beim Kauf oder Bau von Immobilien unterschiedlich

„Das Wort Mängel hört niemand gern, wenn es um den Kauf oder Bau von Immobilien geht“, berichtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Mängel wurden in der Vergangenheit oft als Druckmittel verwendet, um Preisverhandlungen in Gang zu setzen. Daher hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt eindeutige Regeln eingeführt.

Die Richter stellten fest, dass sich die Interessen derjenigen, die Mängel rügen, deutlich unterscheiden – je nachdem, ob es Käufer*innen oder Bauherr*innen sind. Aus diesem Grund unterscheidet sich zukünftig auch die Art der Entschädigung. Wer beispielsweise eine gebrauchte Wohnung oder ein älteres Haus mit feuchten Wänden kauft, kann Geld für die Instandsetzung verlangen, muss die Arbeiten aber danach gar nicht ausführen lassen. Das Geld stellt in diesem Fall eine Entschädigung dar, ähnlich wie bei einem Autounfall.

Bei einem Neubau sieht das anders aus, urteilten die Richter, denn bloß behauptete aber unbedeutende Mängel sollen kein Gelderwerb sein. Daher gilt bei Baumängeln am Neubau etwas anderes als bei Mängeln an einem gebrauchten Haus. Bauherrn können bei Schäden am Neubau lediglich einen Vorschuss fordern, über dessen Verwendung sie später Rechenschaft ablegen müssen.

Käufer sind rechtlich anders gestellt: Der BGH hat in einem konkreten Fall entschieden (12.03.2021 V ZR 33/19), dass der Käufer einer Eigentumswohnung im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder einen Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen kann. Dabei ist es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Ist die Mängelbeseitigung als unverhältnismäßig anzusehen, kann der Käufer als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen. Die Schätzung des Minderwerts anhand der Kosten für die Mängelbeseitigung ist weiterhin zulässig. Ein zweckgebundener und abzurechnender Vorschuss ist aus rechtlichen Gründen nicht möglich.