Marktwertgutachten – Basis des Immobilienverkaufs

Verkäufer wollen einen marktgerechten Betrag erzielen, Käufer wollen nicht zu viel bezahlen. Das ist verständlich. „Ein falsch angesetzter Angebotspreis kann sich für beide Vertragsparteien als schädlich erweisen“, betont Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Private Immobilienverkäufer sind meistens damit überfordert, den Angebotspreis richtig zu berechnen. Die zum Teil kostenfreien Immobilienpreisrechner im Internet helfen auch nicht weiter. Sie sind nicht detailliert genug und bestenfalls so gut, wie die Fachkenntnisse desjenigen, der sie nutzt. Begriffe wir Beleihungswert, Bodenwert, Ertragswert oder Herstellungswert wirken auf Laien zusätzlich verwirrend. Daher ist ein neutrales Marktwertgutachten vor Beginn der Verkaufsbemühungen die Basis des Immobilienverkaufs.

Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden synonym verwendet. Sie spielen beim Immobilienverkauf eine wesentliche Rolle. Gemeint ist damit der Preis einer Immobilie, der auf dem freien Markt bei einem Verkauf erzielbar wäre. In die Berechnung des Verkehrswertes fließen die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die allgemeine Beschaffenheit ein. Der Verkehrswert wird außerdem im Erbrecht, bei einer Scheidung und bei der Zwangsversteigerung gebraucht. Gutachter, Sachverständige und Immobilienmakler können verschiedene Methoden zur Berechnung nutzen, zum Beispiel das Vergleichswertverfahren.

Der Berechnung des Verkehrswertes liegen rechtliche Regeln zugrunde. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wurde zuletzt im Juli 2021 geändert. Sie tritt zum 1. Januar 2022 in Kraft. Die Neuregelung stellt sicher, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Die Bodenrichtwerte sind Grundlage bei der Berechnung des Verkehrswertes.

Ob ein Haus oder eine Wohnung schlussendlich genau zum Verkehrswert angeboten wird, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Entscheidend ist, wie groß der Fachmann oder die Spezialistin vor Ort den Verhandlungsspielraum einschätzt.