Kaufvertrag: Grunderwerbsteuer auf Instandhaltungsrücklage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt außer dem Kaufpreis zusätzlich die Nebenkosten: Diese setzen sich zusammen aus der Provision für den Makler, den Gebühren des Grundbuchamtes, dem Honorar für den Notar und der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, in Baden-Württemberg sind es 5,0 Prozent.

Je nach Höhe des Kaufpreises kann sich die Grunderwerbsteuer auf mehrere zehntausend Euro summieren. „Das war bisher Anlass genug, sich etwas einfallen zu lassen, um Steuern zu sparen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.

Weit verbreitete Praxis war es, den Kaufpreis einer Eigentumswohnung im notariellen Kaufvertrag rechnerisch zu verringern. Der Notar führte beispielsweise die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf oder mit verkaufte Gegenstände, die nicht dauerhaft mit Grund und Boden verbundenen sind. Der niedrigere Kaufpreis verminderte in der Folge die Grunderwerbsteuer.

Dem hat der Bundesfinanzhof jetzt teilweise ein Ende bereitet. Sein Urteil (BFH, 16.09.2020, II R 49/17) lautet: Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Die Begründung: Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und gehört nicht zum Vermögen des Wohnungseigentümers. Diese Regelung betrifft laut Bundesfinanzhof ausdrücklich nicht das mit übergebene „Zubehör“, das weiterhin abziehbar bleibt.

Der Fall: Ein Immobilienkäufer hatte im Jahr 2016 vier zu einer Wohnungseigentumsanlage gehörende Gewerbeeinheiten sowie neun Parkplätze erworben. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer auf Basis des vollen Kaufpreises ohne Abzug der Instandhaltungsrücklage und bekam Recht.