Immobilienblase, Schrumpfungsregionen und das Ende des Hochpreiszyklus?

„Die Entwicklung der Immobilienmärkte verläuft seit jeher in Phasen“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Wann die aktuelle Phase zu Ende geht, ist aber noch nicht sicher.

Eine Immobilienblase entsteht nach der Definition des Forschungsinstitus empirica, wenn die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten oder Einkommen, mehr Wohnungen gebaut als gebraucht werden und die Kreditaufnahme steigt. Laut empirica Blasenindex trifft das auf immer mehr der untersuchten 401 Städte und Kreise zu, besonders auf die Schrumpfungsregionen. Das sind Regionen in denen die Bevölkerungszahl sinkt.

Abwanderungstendenzen sind derzeit außer im Osten auch in den Großstädten zu beobachten. Die Coronapandemie hat der Abwanderung aus Stadtzentren in den Speckgürtel einen starken Schub geben. Das geht aus einer Befragung des ifo Instituts und des Immobilienportals Immowelt hervor. In den kommenden zwölf Monaten wollen 13 Prozent der Befragten aus Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern ausziehen. Wunschwohnort ist bei 38 Prozent eine kleinere Großstadt zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern und bei 30 Prozent der suburbane Raum im Speckgürtel der Großstädte.

Die Angebotsknappheit treibt seit Jahren die Preise von Wohnimmobilien. Damit könnte bald Schluss sein, vermuten Analysten der Deutschen Bank. Sie sagen ein Ende des bundesweiten Wohnzyklus voraus. Den Berechnungen zufolge enden die Zyklen in Bremen und Hamburg vor dem Jahr 2024, weil die fundamentale Angebotsknappheit dort früher beseitigt werden wird. Auch für München zeigen die Berechnungen ein relativ frühes Zyklusende an. Besonders lang laufende Zyklen bis ins Jahr 2026 erwartet DB Research für die Metropolregion Berlin/Brandenburg und bis 2027 für Leipzig. Auch für Heidelberg wird der Zyklus voraussichtlich noch bis 2027 laufen, in der gesamten Rhein-Neckar-Metropolregion sogar noch bis 2028.