Immobilien als Wertanlage in kleineren Städten rentabler

„Seit Jahren verzeichnen die Metropolen einen starken Zuzug und steigende Einwohnerzahlen. Deshalb sind Wohnimmobilien dort knapp und teuer. Investoren vermuten aus diesem Grund in den Großstädten die besten Renditeaussichten“, erklärt Ralf Heß, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Diese Annahme haben Forscher an der Universität Bonn jetzt widerlegt.

Die Wissenschaftler fanden heraus: Langfristig brachten Wohnimmobilien in Großstädten im Schnitt weniger Rendite ein als Immobilien in kleineren Städten. Zugrunde gelegt wurden Daten zu Hauspreisen und Mieten von 27 ausgewählten Großstädten in 15 Ländern. Die Ökonomen verglichen die Renditen in den Großstädten mit den durchschnittlichen Renditen im Rest des Landes. Neben internationalen Metropolen, wie London, New York oder Tokio, untersuchte das Team auch deutsche Städte wie Berlin, Frankfurt oder Hamburg.

Ergebnis: Wohnimmobilien erwirtschafteten in den untersuchten Großstädten in den vergangenen 150 Jahren jährlich durchschnittlich etwa ein Prozent weniger Gesamtrendite. Aber man muss gar nicht so lange warten, denn dieser Effekt zeigt sich auch, wenn man kürzere Zeiträume betrachtet, zum Beispiel die vergangenen 70 oder 30 Jahre.

Entscheidend für hohe Renditen sind laut Studie die Mieteinahmen, die sich relativ konstant entwickelten: Die Hauspreise stiegen zwar zeitweise stärker an, schwankten aber auch mehr. Insgesamt machten die Mieteinnahmen fast 70 Prozent der Gesamtrendite von Wohnimmobilien über die vergangenen 150 Jahre hinweg aus. In Relation zum Kaufpreis sind die Mieten im Schnitt außerhalb der Ballungszentren höher.

Dass Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte langfristig mehr Rendite abwerfen, erklären die Forschenden mit dem höheren Risiko, das Investierende in kleineren Städten eingehen: In Großstädten können Immobilien mit höherer Wahrscheinlichkeit zu jedem beliebigen Zeitpunkt wieder verkauft werden, während es in kleineren Orten schwieriger sein kann, Immobilien schnell zu veräußern. Die längere Haltedauer wirkt sich indes positiv auf die Rendite aus.