Haftung für Rechtsmängel nach Eigentumsübergang

Manchmal erkennt der Vertragspartner eines Grundstückgeschäftes erst viel später Nachteile für sich und will dann sein vermeintliches Recht einklagen. „In solchen Fällen kommt es darauf an, dass der geschlossene Kaufvertrag hieb- und stichfest ist. Käufer und Verkäufer einer Immobilie werden durch den gemeinsamen Vertrag Partner und bleiben es, bis der Vertrag für beide Seiten erfüllt ist“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Das ist in der Regel zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs der Fall, also der Eintragung des Käufers im Grundbuch. In einem Prozess vor dem Oberlandesgericht Koblenz wollte der Käufer noch Jahre nach dem Eigentumsübergang einen Rechtsmangel des Grundstückes geltend machen und verlangte Schadensersatz vom Verkäufer. Der Rechtsmangel bestand nach seiner Ansicht darin, dass der neue Eigentümer des benachbarten Gartengrundstücks von ihm die kostenpflichtige Beseitigung eines Gastanks verlangen durfte, der auf das Nachbargrundstück ragt. Grundsätzlich ist ein Grundstück oder Gebäude rechtlich mangelhaft, wenn ein Dritter Rechte geltend machen kann, die das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch beeinträchtigen. Die Klage blieb jedoch ohne Erfolg, weil die Überbausituation durch neue Nutzungs- und andere Besitzverhältnisse nach dem Eigentumsübergang entstand. Der Verkäufer hatte das Gartengrundstück, das bis dahin an den Kläger verpachtet gewesen war, anderweitig verkauft. Käufer und Verkäufer können sich gegen derartige Ansprüche mit einer Passage im Kaufvertrag absichern, die mögliche Gewährleistungsrechte regelt (OLG Koblenz, 12.11.2014, 1 W 517/14).