Gewerbemietrecht: War schon immer so, gilt nicht ewig

Es ist leichter sich an etwas Neues zu gewöhnen, als eine alte Gewohnheit abzulegen. Das ist menschlich und schlägt sich sogar im sogenannten Gewohnheitsrecht nieder. Dieser Begriff wird gerne gebraucht, wenn es darum geht, eigene Regeln durchzusetzen, die von den Beteiligten lange akzeptiert wurden.

Das Gewohnheitsrecht ist ein ungeschriebenes Recht, das nicht durch Gesetzgebung zustande kommt. Die Anwendung geht aber nicht so weit, das ein Vermieter die Verfügungsgewalt über sein Grundstück verliert, nur weil er es geduldet hat, dass sein Grundstück lange unentgeltlich als Parkplatz genutzt wurde.

In einem Fall vor dem Amtsgericht in Frankfurt klagte ein Vermieter auf Unterlassung der Nutzung seiner Flächen als Parkplatz, die neben seinen vermieteten Gewerbeflächen lagen. Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter diese Nutzung über einen fortwährenden Zeitraum ohne Beanstandung geduldet hatte und wollte seine Gewohnheit beibehalten.

Das Gericht entschied gegen ihn: Der Mieter ist nicht berechtigt, auf fremden, nicht gemieteten Freiflächen Fahrzeuge abzustellen, außer zum kurzzeitigen Be- und Entladen. Die unentgeltliche Nutzung der Duldung über einen längeren Zeitraum führt nicht zwangsläufig zur Aufnahme in den Mietvertrag. Der Vermieter kann seine Duldung jederzeit widerrufen, was er in diesem Fall mit diversen Abmahnungen auch ergebnislos getan hatte. Nutzt der Mieter diese Flächen weiterhin, handelt es sich um einen vertragswidrigen Gebrauch bzw. um den vertragslosen Gebrauch einer nicht gemieteten Sache.

Mieter sollten sich unbedingt rechtlich absichern, wenn sie in ähnlichen Fällen Streit vermeiden wollen und ein vermeintliches Gewohnheitsrecht für sich in Anspruch nehmen möchten. „Der Mietvertrag könnte beispielsweise in Absprache mit dem Vermieter um einen Nachtrag erweitert werden, der das gewünschte Recht einräumt“, rät Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg (AG Frankfurt/Main, 21.07.2017, 33 C 767/17).