Frühjahrsgutachten sorgt für Aufregung: Preisübertreibung, Trendbruch oder neue Marktphase?

„In jedem Frühjahr vermittelt das Gutachten der Immobilienweisen einen Überblick über die allgemeine Lage am Immobilienmarkt. In diesem Jahr hat es für einen Knall gesorgt und prompt anders lautende Reaktionen geerntet“, berichtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Noch kurz zuvor hatte der Europäische Ausschuss für Systemrisiken Entwarnung gegeben. Risiken für eine Blasenbildung gäbe es zwar in vielen Ländern Europas – nicht aber in Deutschland. Auch der empirica-Blasenindex weist keine spektakulären Veränderungen auf. Dennoch haben die Immobilienweisen eine deutliche Warnung ausgesprochen. Die wichtigsten Fakten in Kürze: Die weiterhin starke Nachfrage und die Niedrigzinsphase sorgen für eine anhaltende Wachstumsphase. Die Nachfrage verteilt sich in Deutschland ungleichmäßig. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen lagen Ende 2017 um 48 Prozent über den Vergleichswerten von 2010. Für eine kleine Sensation sorgte diese Aussage: Auf einigen regionalen Märkten haben sich deutliche Preisübertreibungen gebildet. In Düsseldorf liegen die Preise um 36 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Niveau, in Frankfurt und Hamburg um gut 40 Prozent, in Köln, Berlin und Stuttgart um die 50 Prozent und in München um 75 Prozent. Das Forschungsinstitut bulwingesa hält dagegen: Ein Absturz der Preise sei unrealistisch. Laut Hauspreisindex sind Immobilien derzeit um zehn Prozent überteuert. Nur ein spürbarer Anstieg der Zinsen könne die Entwicklung zu immer höheren Immobilienpreisen bremsen. „Der Immobilien-Boom beruht auf fehlenden sicheren Anlagealternativen“, erklärt Michael Fehr, „Immobilienanleger sollten jetzt besonders in Städten mit stark gestiegenen Preisen – zu denen auch Heidelberg gehört – abwägen, zu welchem Preis sie gefühlte Sicherheit kaufen wollen“. Wer einen langen Atem hat, kann höhere Preise besser akzeptieren als Käufer, deren Finanzierung nur in der Niedrigzinsphase funktioniert und die nur über wenig Eigenkapital verfügen.