BGH-Urteil: Mietminderung nur vorübergehend

Normalerweise liegt einem Mietverhältnis ein Leistungsaustausch zu Grunde: Der Vermieter stellt Wohnraum zur Verfügung und der Mieter zahlt im Gegenzug Miete. Zahlt ein Mieter bei zwei aufeinander folgenden Terminen einen erheblichen Teil der Miete nicht oder ist bei zwei nicht aufeinander folgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Im einem sehr krassen Fall hatte ein Mieter drei Jahre lang keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mehrfach fristlos. Schließlich beliefen sich die Mietrückstände auf fast 15.000 Euro.

Der Fall hatte sich so lange hingezogen, weil der Mieter in die Insolvenz kam und zuvor eine Minderung von 20 Prozent gerichtlich durchgesetzt hatte. Zusätzlich gewährte ihm das Gericht ein Zurückbehaltungsrecht der Miete in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungsrechts erreichten zusammen also 100 Prozent. Der Mieter zahlte fortan keine Miete mehr und schloss daraus, dass er mit der Mietzahlung nicht in Verzug geraten könne, eine Kündigung somit ausgeschlossen sei. Der Bundesgerichtshof (BGH, 17.06.2015, AZ: VIII ZR 19/14) entschied, dass mit dieser Auslegung der Zweck des Zurückbehaltungsrechts (§ 320 BGB ) unterlaufen werde und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht gegeben sei. Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, dem Anliegen des Mieters vorübergehend Nachdruck zu verleihen. Es kann nur so lange ausgeübt werden, wie es seinen Zweck erfüllt. Zeigt der Vermieter sich unbeeindruckt und beseitigt den Mangel nicht, entfällt das Zurückbehaltungsrecht. „Der Mieter hat jedoch andere Möglichkeiten, seine Interessen durchzusetzen: Er kann zum Beispiel den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen oder auf Mangelbeseitigung klagen“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg.