Anlage: Drei-Objekt-Grenze beachten

Wer den Boom auf dem Immobilienmarkt nutzen möchte, um durch den An- und Verkauf von Immobilien an der Wertsteigerung zu partizipieren, muss auf die Drei-Objekt-Grenze achten. „Sie besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft“, erklärt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Diese Regel soll steuerfreie Erträge aus einer privater Vermögensverwaltung von steuerpflichtigen Einkünften aus einem Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) abgrenzen. Die Gewinne aus dem Verkauf führen in diesen Fällen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns fällt nicht nur Einkommensteuer an, sondern auch Gewerbesteuer. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diese gängige Praxis der Finanzämter jetzt in einem aktuellen Urteil nochmals bestätigt. Ein Bauunternehmer hatte „private“ Grundstücke in eine Grundstücks-GbR eingebracht. Die GbR selbst war als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Auch die Einbringung eines Grundstücks aus dem Vermögen eines Gesellschafters in eine Grundstücksgesellschaft ist als Verkaufsvorgang im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zu bewerten. Gesellschafter von Grundstücks-Personengesellschaften sollten bei „privaten Verkäufen“ von Grundstücken aufpassen: Allein durch die Beteiligung an einer Personengesellschaft werden auch sämtliche Grundstücksverkäufe der Gesellschaft dem Gesellschafter als Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze zugerechnet (BFH, Urteil vom 28.10.2015, X R 22/13).