Altbau: Feuchter Keller ist kein Mangel

„Alte Häuser haben Charme, liegen oft besser als Neubauten und sind meistens auch günstiger als Häuser jüngeren Datums“, sagt Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. „Dabei ist jedoch zu bedenken, dass Käufer eines alten Hauses, keinen Neubaustandard erwarten können.“ Feuchtigkeit im Keller eines alten Hauses gilt nicht als Mangel.

In einem konkreten Rechtsstreit vor dem Oberlandesgerichts Schleswig ging es um einen im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerraum, dessen Außenwände feucht waren und Salzausblühungen sowie Putzabplatzungen aufwiesen. Feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte konnten gelagert werden. Die Nutzung als Vorratsraum war möglich.

Das Gericht (OLG Schleswig, 14.12.2017, Az. 11 U 44/17) kam zu der Ansicht, dass ein Einfamilienhaus, das in den frühen Sechzigerjahren gebaut wurde, typischerweise nicht mehr über eine intakte Abdichtung verfügt und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringen kann. Der Käufer könne nicht erwarten, dass der Keller vollständig trocken sei.

Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn dem Kellerraum ein bestimmter Zustand zugesichert, dieser aber nicht eingehalten wird. Bei der Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand die ausschlaggebende Rolle.

Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen. Hauskellerräume sind Zubehörräume, die in der Regel die Mindesthöhe von 2,30 bis 2,40 Metern (je nach Landesbauordnung) für Wohnräume nicht erreichen und deshalb nicht zum dauernden Aufenthalt für Personen vorgesehen sind. „In eine Wohnflächenberechnung können Kellerräume nur einbezogen werden, wenn sie Wohnraumqualität besitzen. Ein Vorratskeller muss diese Anforderungen nicht erfüllen. Weitere Bezeichnungen für Kellerräume sind Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller oder Installationsraum, die dann je nach Angabe ihren Zweck erfüllen müssen“, ergänzt Michael Fehr.