Aktuell: BGH präzisiert Gründe für die Eigenbedarfskündigung

„Deutschland hat im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ mieterfreundliche Gesetze. Einzig Eigenbedarf ist viele Mieter ein gefürchteter Grund, aus dem der Vermieter den Mietvertrag kündigen darf“, erläutert Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Doch auch hier hat der Gesetzgeber enge Grenzen gesetzt, die der Bundesgerichtshof, BGH, jetzt in einem aktuellen Urteil präzisiert hat. Danach ist der Bedarf an einer vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit des Ehepartners zwar ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), das dem Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) entspricht. Doch der BGH sieht den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht generell als berechtigen Kündigungsgrund an. Im konkreten Fall wollte der Ehemann der Vermieterin eine 27 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung gewerblich nutzen. Sein Büro im selben Haus sei zu klein geworden. Er brauche zusätzlich Platz, um einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv einzurichten. In derartigen Fällen muss das Gericht die sich widersprechenden Interessen von Mieter und Vermieter in jedem Einzelfall gegeneinander abwägen. Denn sowohl die Eigentumsposition des Vermieters als auch das Besitzrecht des Mieters sind verfassungsrechtlich geschützt. Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nicht erfüllt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Aber die Nutzung der vermieteten Wohnräume zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken stellt eine wirtschaftliche Verwertung dar (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die unter bestimmten Umständen eine Kündigung rechtfertigt. Das Gericht hat eine Orientierungshilfe geliefert, erklärt Michael Fehr: „Wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung für sich beansprucht, weil er selbst oder ein naher Angehöriger Wohnbedarf hat, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf eher aussichtsreich, als wenn er die Kündigung ausschließlich mit gewerblichem Bedarf begründet (BGH, 29.03.2017, VIII ZR 45/16).“