Neues Urteil: Wohnen im Teileigentum erlaubt

„Wer erstmals eine Eigentumswohnung kauft, wundert sich eventuell über die etwas unübersichtliche Terminologie der rechtlichen Vorgaben. So unterscheidet das Wohnungseigentumsrecht zwischen Wohnungseigentum, in dem gewohnt werden darf, und Teileigentum, in dem ein Büro, Laden oder eine Gaststätte betrieben werden darf“, berichtet Michael Fehr, Geschäftsführer von Immobilien Winter in Heidelberg. Wie diese Vorgaben genau auszulegen sind, hat das Landgericht München (LG München I, 12.05.2016, 36 S 6246/15) in einem konkreten Fall beurteilt. Danach kann die Wohnnutzung eines Sondereigentums, das als Teileigentum definiert ist, zulässig sein. Es kommt im Einzelfall darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die Gewerbenutzung. Im verhandelten Fall wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen. Daraus folgert das Gericht, dass die erlaubte Nutzung die Bewohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten würden, als die Nutzung als Wohnung. Das Gericht entschied daher, dass die Einrichtung einer Wohnung in diesem Fall möglich ist.

Rechtlicher Hintergrund: Wohnungseigentümer sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verfügen jeweils über ein bestimmtes Sondereigentum, das als Wohnungs- oder Teileigentum im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Maßgeblich für die Nutzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung. Diese regelt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Teileigentum ist ein Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen. Die gesetzliche Definition des Begriffes Teileigentum enthält eine vorgegebene Zweckbestimmung, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, zum Beispiel als Laden, Büro, Keller, Bodenraum oder als Garage.